Debido al “boom” turístico que experimenta Colombia y sobre todo Medellín, las necesidades de expandir la oferta turística de la ciudad ha llevado a que muchos vean como alternativa de inversión comprar propiedades para rentarlas en plataformas como Airbnb o invertir directamente en proyectos desarrollados para este fin. Hoy te vamos a explicar las modalidades de estos proyectos y porque unas son mejores que otras.
Tipos de proyectos de inversión Airbnb:
Para hacer las cosas simples y fáciles de digerir, nos referiremos a los 2 tipos principales de proyectos de inversión para rentas en Airbnb en Medellín. Estos dos tipos son: Proyectos de inversión individual con múltiples operadores y los proyectos de inversión individual con único operador y renta colectiva.
Existen muchas diferencias entre ambos, una de ellas está en que los de proyectos multiple operador cada propietario renta su apartamento o suite de forma individual e independiente, mientras que en los proyectos de único operador una empresa opera todos los apartamentos o suites como si fuese un hotel y los propietarios solo ejercen el papel de inversionistas.
A continuación revisaremos los pros y contras de cada uno y al final daremos nuestras conclusiones:
Proyectos con múltiples operadores:
Proyectos con múltiples operadores:
Son proyectos donde cada propietario decide como opera su activo, si lo hace por si mismo o contrata a un tercero. Es normal que estos proyectos tengan un servicio de Administración similar al de los edificios residenciales tradicionales, lo cual es un costo extra para el propietario.
Pros:
1. Tu apartamento, tus reglas: En una inversión de este tipo, el constructor te entrega tu apartamento en obra blanca y lo amoblas como quieras, luego le pones el precio y las reglas que desees, tu mandas.
2. Mayor rentabilidad posible: Si eres muy eficiente en costos y pones tus precios muy altos, seguramente tu retorno esperado será mayor, esto contando con que tu mismo gestiones tu inmueble y no tengas costos asociados con terceros o empleados.
3. Puedes usar o prestar tu apartamento cuando lo desees: Al ser tu mismo el operador, será fácil y conveniente que le des el uso que desees a tu inversión. Prestarle tu suite a familiares o amigos no debería generarte ningún problema.
4. Puedes vender cuando quieras: Al ser propietario puedes vender tu apartamento o suite cuando lo desees.
Contras:
1. Lo que hacen otros operadores te afecta directamente: Digamos que compraste en un gran proyecto con una gran ubicación, luego amoblaste tu apartamento de forma ideal y le pusiste un buen precio para tener buena rentabilidad. Luego te das cuenta que tus vecinos comienzan a bajar los precios para tener más reservas lo cual afecta tu inversión directamente. En esta situación no existen intermediarios que permitan establecer tarifas base y prácticamente estarías a merced de el otro operador y su buena voluntad en tener precios similares.
2. No hay reglas generales ni quien las haga cumplir: En proyectos con múltiples operadores, definir reglas de convivencia, tipos de turistas aceptados o reglas internas para que cada suite opere de forma similar es casi imposible. En nuestra ciudad, situaciones como el turismo sexual y el turismo de drogas som muy difíciles de controlar, más aún cuando hay múltiples operadores. Si un operador quiere tener reglas permisivas en su inmueble, esto es algo que para los otros operadores y propietarios es muy difícil de gestionar. Normalmente un solo mal operador puede dañar la reputación, calidad y rentabilidad de los demás inversionistas de un proyecto de múltiples operadores.
3. Te toca hacer todo el trabajo o pagar para que alguien más lo haga: Si has decidido invertir en un proyecto inmobiliario de rentas para Airbnb con múltiples operadores, debes saber que en vez de ser un verdadero inversionista, lo que hiciste fue comprar un auto empleo. Rentar un apartamento en plataformas digitales puede parecer sencillo, pero requiere mucho trabajo, empezando por amoblar correctamente la suite o apartamento, saber que es lo que realmente hace que suba el valor de la propiedad y que es lo que realmente busca el turista, luego está tomar las fotos correctamente, hacer la guía de viaje, crear perfiles en las OTA’s (Online Travel Agencies), crear los anuncios y poner los precios correctos para cada temporada, atender las preguntas de posibles huéspedes, preparar todo para la llegada de los huéspedes, asegurarse de hacer control migratorio si son extranjeros, atenderlos en varios idiomas, darles consejos turísticos y recomendaciones, atender emergencias (las hay y muchas), preparar servicios de limpieza, hacer control de daños una vez dejen la propiedad, asegurarse de tener buenos reviews y solucionar los malos y luego comenzar de nuevo cada 3 o 4 días.
Suena extenuante ¿cierto?, muchas personas lo intentan y luego terminan contratando a empresas de terceros o a operadores independientes quienes pueden llegar a cobrar hasta un 25% del valor de la venta, esto sumado al porcentaje que retiene Airbnb o booking, afectando su rentabilidad.
4. Los huéspedes o residentes pueden tener diferentes tipos de experiencia: Dependiendo del operador la experiencia de los huéspedes puede ser magnifica o ser un completo desastre que te lleve a la terminación temprana del contrato. Esto sucede más de lo que piensas ya que al no existir reglas claras entre operadores, las actividades de unos huéspedes como ruidos, malos olores o visitantes indeseados pueden afectar la experiencia de los demás.
5. Debes trabajar cuando todo el mundo descansa: Ahora imagínate esta situación, es puente festivo y decidiste salir de la ciudad con tu familia, el domingo a las 11 de la noche te escribe tu huésped a decirte que hay un daño en la ducha y no se puede bañar, ¿qué haces?. Estas situaciones son más comunes de lo que crees y suelen suceder en los momentos menos esperados, ahí es cuando debes dejar tu momento de descanso y ponerte a trabajar para solucionarle a tu huésped, ya que si no lo haces puede ocasionarte un mal review en Airbnb lo cual te haría perder muchos clientes.
Proyectos con un solo operador:
Proyectos con un solo operador:
En estos proyectos los propietarios e inversionistas solo actúan de forma pasiva, haciendo revisión a la gestión del operador y recibiendo sus ingresos mes a mes (o en el periodo que sea definido)
Pros:
1. No tienes que hacer todo el trabajo pesado: En proyectos con único operador, el edificio completo funciona más como un hotel que como apartamentos tradicionales, donde el operador se encarga de todo. Esto facilita tanto la experiencia del huésped como las labores internas del edificio. Es importante también dejar claro que en este modelo los inversionistas no tendrían que ocuparse de por menores de los huéspedes como accidentes, urgencias, daños o pedidos especiales ya que todo sería responsabilidad del operador.
2. Mayor control de tarifas y ocupación: Al tener control total sobre las tarifas y la ocupación, el operador puede jugar con los precios para mejorar los márgenes finales y tener retornos más estables. Si el edificio tiene baja ocupación, los precios en general pueden bajar para atraer más ventas, en el caso contrario si la ocupación comienza a subir, entonces también subirán los precios, lo cual generaría mayores ganancias para los inversionistas.
3. Rentabilidades más estables: En modelos de único operador con “bolsa de rentas” no importa si la suite de un inversionista estuvo poco o muy ocupada, ya que todos los inversionistas participan de las ganancias generales del negocio completo. Para entenderlo más fácil, supongamos que el hotel está al 75% de ocupación durante un mes y genera un dinero en ventas, de ese dinero salen los costos y gastos operativos, impuestos (menos predial) y la comisión del operador que generalmente está (dependiendo del alcance) entre un 10%-15% sobre las utilidades no sobre las ventas lo cual hace que el operador se obligue a ser eficiente en su gestión. Luego el dinero de la utilidad disponible se reparte por coeficiente a los inversionistas mes a mes logrando en muchos casos rentabilidades alrededor del 1% mensual.
4. Mayor control de los huéspedes: Un solo operador puede ejercer control total sobre las reglas del activo, lo que está permitido y lo que no. Esto es sumamente importante a la hora de construir una reputación duradera del inmueble en plataformas digitales. Tener mayor control evita problemas entre huéspedes, incluso mejora la relación con policía, policía de turismo y otros entes de control, además genera mayor confianza de parte de futuros huéspedes que miran los reviews en las plataformas de reserva antes de hacer sus reservas.
5. Puedes vender cuando quieras: En la mayoría de proyectos bien tengas derechos fiduciarios o matrícula inmobiliaria, vender no debería ser un problema, más aún cuando vendes una propiedad con potencial de renta, lo único necesario es que el comprador desee ajustarse al modelo de negocio de un solo operador.
6. Front desk 24/7: Al tener una experiencia similar a un hotel, estos proyectos de un solo operador suelen contar con front desk las 24 horas del día, pudiendo solucionar problemas de clientes a cualquier hora e incluso dando la oportunidad de hacer check-in en cualquier momento, incluso a las 2 de la mañana.
Contras:
1. No puedes hacer lo que quieras: Como inversionista de un proyecto inmobiliario de rentas para Airbnb con único operador, debes tener claro que debes jugar con las reglas establecidas por los todos los inversionistas junto con el operador, por ejemplo usar tu suite por tiempo prolongado le puede quitar rentabilidad a los demás inversionistas, por esto muchas veces este tipo de proyectos tienen cobros administrativos que mitiguen la baja en rentabilidad en caso que un inversionista decida usar su suite.
2. No puedes prestar tu suite*: Para garantizar la rentabilidad y la buena operación, el operador debe tener control total del activo, en muchos casos los operadores no permiten el préstamo de la suite o apartamento ya que es difícil controlar que no se estén haciendo negocios por debajo, lo cual afecta la rentabilidad de los demás inversionistas. La mayoría de operadores solo permiten préstamos a familiares en primer grado de consanguinidad.
3. Estás sujeto a la negociación que se haga con el operador: Aunque por decisión de la junta de propietarios se puede decidir cambiar de operador, lo general es que luego de llegar a un acuerdo, este se respete y todos los inversionistas del proyecto se sujeten a el.
Conclusión:
Luego de haber visto los pros y los contras de cada uno, podemos ver que sus diferencias son marcadas y la elección a la hora de invertir dependerá de los gustos de cada persona, hay quienes prefieren gestionar sus inversiones ellos mismos y hay quienes no tienen ni el tiempo ni la disposición y solo quiere poner su dinero a producir.
En nuestro caso y por nuestra experiencia en el medio, nuestra recomendación cuando un proyecto se crea desde cero con el fin de tener unidades inmobiliarias para renta en plataformas como Airbnb, es que se haga con el modelo de un solo operador, ya que esto le puede dar al activo un valor agregado de servicios hoteleros facilitando la experiencia de los huéspedes y creando una marca sólida que futuros clientes busquen y sientan confianza para reservar su estadía.
