Projets d'investissement pour Airbnb : Opérateur unique, Opérateur multiple, lesquels sont les meilleurs ?

En raison du boom touristique que connaît la Colombie et plus particulièrement Medellín, la nécessité d'élargir l'offre touristique de la ville a conduit de nombreuses personnes à envisager d'acheter des propriétés pour les louer sur des plateformes comme Airbnb ou à investir directement dans des projets développés à cet effet comme alternative d'investissement. Aujourd'hui, nous allons vous expliquer les modalités de ces projets et pourquoi certains sont meilleurs que d'autres.

Types de projets d'investissement Airbnb :

Pour rendre les choses simples et faciles à digérer, nous ferons référence aux 2 principaux types de projets d'investissement pour les locations Airbnb à Medellín. Ces deux types sont : Les projets d'investissement uniques avec plusieurs opérateurs et les projets d'investissement uniques avec un seul opérateur et des locations collectives.

Il existe de nombreuses différences entre ces deux types de projets, l'une d'entre elles étant que dans les projets à opérateurs multiples, chaque propriétaire loue son appartement ou sa suite individuellement et indépendamment, alors que dans les projets à opérateur unique, une société gère tous les appartements ou suites comme s'il s'agissait d'un hôtel et les propriétaires ne jouent que le rôle d'investisseurs.

Nous passerons en revue ci-dessous les avantages et les inconvénients de chacun d'eux, et nous donnerons nos conclusions à la fin :

Projets multi-opérateurs :

Il s'agit de projets où chaque propriétaire décide de l'exploitation de son bien, qu'il le fasse lui-même ou qu'il fasse appel à un tiers. Il est normal que ces projets disposent d'un service de gestion similaire à celui des immeubles résidentiels traditionnels, ce qui représente un coût supplémentaire pour le propriétaire.

Pour :

1. votre appartement, vos règles : Dans un investissement de ce type, le constructeur vous donne votre appartement en blanc et vous le meublez comme vous voulez, puis vous fixez le prix et les règles que vous voulez, vous êtes aux commandes.

2. la rentabilité la plus élevée possible : Si vous êtes très efficace en termes de coûts et que vous fixez vos prix très haut, votre rendement attendu sera probablement plus élevé, à condition que vous gériez vous-même votre propriété et que vous n'ayez pas de coûts associés à des tiers ou à des employés.

3. Vous pouvez utiliser ou prêter votre appartement quand vous le souhaitez : Comme vous êtes vous-même l'exploitant, il vous sera facile et pratique d'utiliser votre investissement comme bon vous semble. Prêter votre suite à votre famille ou à vos amis ne devrait pas être un problème.

4. Vous pouvez vendre quand vous voulez : En tant que propriétaire, vous pouvez vendre votre appartement ou votre suite quand vous le souhaitez.

Cons :

1. Ce que font les autres opérateurs vous affecte directement : Supposons que vous ayez acheté un appartement dans un projet de qualité, bien situé, que vous l'ayez meublé de façon idéale et que vous ayez fixé un prix raisonnable pour obtenir un bon rendement. Puis vous vous rendez compte que vos voisins commencent à baisser leurs prix pour obtenir plus de réservations, ce qui affecte directement votre investissement. Dans cette situation, il n'y a pas d'intermédiaires pour fixer les taux de base et vous êtes pratiquement à la merci de l'autre opérateur et de sa volonté d'avoir des prix similaires.

2. il n'y a pas de règles générales ou d'exécutants : Dans les projets à opérateurs multiples, définir des règles de coexistence, des types de touristes acceptés ou des règles internes pour que chaque suite fonctionne de manière similaire est presque impossible. Dans notre ville, des situations telles que le tourisme sexuel et le tourisme de la drogue sont très difficiles à contrôler, d'autant plus lorsqu'il y a plusieurs opérateurs. Si un opérateur veut avoir des règles permissives dans sa propriété, c'est quelque chose qui est très difficile à gérer pour les autres opérateurs et propriétaires. En général, un seul mauvais opérateur peut nuire à la réputation, à la qualité et à la rentabilité des autres investisseurs dans un projet à opérateurs multiples.

3. vous devez faire tout le travail ou payer quelqu'un d'autre pour le faire : Si vous avez décidé d'investir dans un projet de location immobilière pour Airbnb avec plusieurs opérateurs, vous devez savoir qu'au lieu d'être un véritable investisseur, ce que vous avez fait est d'acheter un travail indépendant. Louer un appartement sur des plateformes numériques peut sembler simple, mais cela demande beaucoup de travail, à commencer par meubler correctement la suite ou l'appartement, savoir ce qui augmente vraiment la valeur du bien et ce que le touriste recherche vraiment, puis il faut prendre les bonnes photos, faire le guide de voyage, créer des profils sur les OTA (Online Travel Agencies), créer les annonces et fixer les bons prix pour chaque saison, répondre aux questions des clients potentiels, tout préparer pour l'arrivée des clients, s'assurer du contrôle de l'immigration s'il s'agit d'étrangers, les assister en plusieurs langues, leur donner des conseils et des recommandations touristiques, gérer les urgences (il y en a beaucoup), préparer les services de nettoyage, contrôler les dégâts une fois qu'ils ont quitté la propriété, s'assurer d'avoir de bonnes critiques et corriger les mauvaises et recommencer tous les 3 ou 4 jours.

Cela semble épuisant n'est-ce pas, beaucoup de personnes s'y essaient et finissent par engager des sociétés tierces ou des opérateurs indépendants qui peuvent facturer jusqu'à 25% de la valeur de la vente, ceci ajouté au pourcentage qu'Airbnb ou booking conserve, affectant leur rentabilité.

4. Les invités ou les résidents peuvent avoir différents types d'expérience : Selon l'opérateur, l'expérience du client peut être excellente ou complètement désastreuse, ce qui entraîne une résiliation anticipée du contrat. Cela arrive plus souvent qu'on ne le pense, car en l'absence de règles claires entre les opérateurs, les activités de certains clients, comme le bruit, les mauvaises odeurs ou les visiteurs indésirables, peuvent affecter l'expérience des autres.

5. Vous devez travailler quand tous les autres se reposent : Imaginez maintenant cette situation, c'est un long week-end et vous avez décidé de partir en famille, le dimanche à 23 heures votre invité vous écrit pour vous dire qu'il y a des dégâts dans la douche et qu'il ne peut pas prendre de bain, que faites-vous ? Ces situations sont plus fréquentes que vous ne le pensez et se produisent généralement dans les moments les moins attendus, c'est à ce moment que vous devez laisser votre moment de repos et vous mettre au travail pour résoudre le problème de votre invité, car si vous ne le faites pas, cela peut vous causer une mauvaise critique sur Airbnb qui vous fera perdre de nombreux clients.

Projets à opérateur unique :

Dans ces projets, les propriétaires et les investisseurs n'agissent que de manière passive, en examinant la gestion de l'opérateur et en recevant leurs revenus sur une base mensuelle (ou toute autre période définie).

Pour :

1. vous n'avez pas à faire tout le travail : Dans les projets à exploitant unique, l'ensemble du bâtiment fonctionne davantage comme un hôtel que comme des appartements traditionnels, où l'exploitant s'occupe de tout. Cela facilite à la fois l'expérience du client et le fonctionnement interne de l'immeuble. Il est également important de préciser que dans ce modèle, les investisseurs n'ont pas à s'occuper des problèmes mineurs des clients, tels que les accidents, les urgences, les dommages ou les demandes spéciales, car tout est sous la responsabilité de l'exploitant.

2. un meilleur contrôle des tarifs et de l'occupation : En ayant le contrôle total des tarifs et de l'occupation, l'opérateur peut jouer sur les prix pour améliorer les marges et obtenir des rendements plus stables. Si l'immeuble a un faible taux d'occupation, les prix en général peuvent être baissés pour attirer plus de ventes, dans le cas contraire si l'occupation commence à augmenter, alors les prix vont aussi augmenter, ce qui générerait des profits plus élevés pour les investisseurs.

3. Des rendements plus stables : Dans les modèles à exploitant unique avec un "pool de location", il importe peu que la suite d'un investisseur soit sous-occupée ou sur-occupée, car tous les investisseurs participent aux bénéfices globaux de l'entreprise. Pour faciliter la compréhension, disons que l'hôtel a un taux d'occupation de 75% pendant un mois et qu'il génère de l'argent grâce aux ventes. De cet argent proviennent les coûts et les dépenses d'exploitation, les taxes (moins les taxes foncières) et la commission de l'exploitant qui est généralement (selon l'ampleur) entre 10%-15% sur les bénéfices et non sur les ventes, ce qui oblige l'exploitant à être efficace dans sa gestion. L'argent provenant des bénéfices disponibles est ensuite distribué aux investisseurs sur une base mensuelle, avec dans de nombreux cas des rendements d'environ 1% par mois.

4. Un meilleur contrôle des invités : Un seul opérateur peut exercer un contrôle total sur les règles du bien, sur ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas. C'est extrêmement important lorsqu'il s'agit de construire une réputation durable pour la propriété sur les plateformes numériques. Le fait d'avoir plus de contrôle permet d'éviter les problèmes entre les clients, voire d'améliorer les relations avec la police, la police du tourisme et d'autres organismes d'application de la loi, et génère également plus de confiance de la part des clients potentiels qui regardent les avis sur les plateformes de réservation avant de faire leurs réservations.

5. Vous pouvez vendre quand vous voulez : Dans la plupart des projets, que vous disposiez de droits fiduciaires ou d'un enregistrement immobilier, la vente ne devrait pas poser de problème, surtout lorsque vous vendez un bien à potentiel locatif, la seule chose nécessaire est que l'acheteur veuille s'adapter au modèle économique d'un seul exploitant.

6. Réception 24/7 : Ayant une expérience similaire à celle d'un hôtel, ces projets à opérateur unique disposent souvent d'une réception ouverte 24 heures sur 24, permettant de résoudre les problèmes des clients à tout moment et offrant même la possibilité de s'enregistrer à tout moment, même à 2 heures du matin.

Cons :

1. Vous ne pouvez pas faire tout ce que vous voulez : En tant qu'investisseur dans un projet immobilier de location Airbnb avec un seul opérateur, vous devez être clair sur le fait que vous devez jouer selon les règles établies par tous les investisseurs avec l'opérateur, par exemple l'utilisation de votre suite pendant une période prolongée peut enlever de la rentabilité aux autres investisseurs, c'est pourquoi beaucoup de fois ces types de projets ont des frais administratifs qui atténuent la baisse de rentabilité dans le cas où un investisseur décide d'utiliser sa suite.

2. vous ne pouvez pas prêter votre suite* : Pour assurer la rentabilité et le bon fonctionnement, l'opérateur doit avoir le contrôle total de l'actif, dans de nombreux cas, les opérateurs n'autorisent pas le prêt de la suite ou de l'appartement car il est difficile de contrôler que les affaires ne sont pas faites en dessous, ce qui affecte la rentabilité des autres investisseurs. La plupart des opérateurs n'autorisent que les prêts aux membres de la famille au premier degré de consanguinité.

3. Vous êtes soumis à la négociation avec l'opérateur : Bien que l'assemblée des propriétaires puisse décider de changer d'opérateur, la règle générale est qu'une fois qu'un accord a été conclu, il est respecté et tous les investisseurs du projet sont liés par cet accord.

Conclusion :

Après avoir vu les avantages et les inconvénients de chacun, nous pouvons constater que leurs différences sont marquées et que le choix en matière d'investissement dépendra des goûts de chacun, il y a ceux qui préfèrent gérer eux-mêmes leurs investissements et il y a ceux qui n'ont ni le temps ni l'envie et qui veulent simplement faire travailler leur argent.

Dans notre cas et de par notre expérience dans le secteur, notre recommandation lorsqu'un projet est créé à partir de zéro afin d'avoir des unités immobilières à louer sur des plateformes comme Airbnb, est qu'il soit fait avec le modèle d'un opérateur unique, car cela peut donner à l'actif une valeur ajoutée de services hôteliers facilitant l'expérience du client et créant une marque solide que les futurs clients recherchent et se sentent en confiance pour réserver leur séjour.