Dans l'h\u00f4tellerie, comme dans beaucoup d'autres secteurs, les r\u00e8gles changent lorsque l'on passe de la th\u00e9orie \u00e0 l'ex\u00e9cution. Depuis dix ans, chez Macca, nous d\u00e9veloppons des projets immobiliers dans diff\u00e9rents domaines : logement, commerce, urbanisme et h\u00f4tellerie. Mais ce n'est qu'apr\u00e8s avoir exp\u00e9riment\u00e9 directement diff\u00e9rents sch\u00e9mas d'exploitation que nous avons compris que, pour qu'un h\u00f4tel soit un actif rentable, l'exploitant est aussi important que le design ou l'emplacement. Peut-\u00eatre m\u00eame plus.<\/p>\n\n\n\n
La premi\u00e8re tentative a \u00e9t\u00e9 faite avec un op\u00e9rateur international qui promettait de l'exp\u00e9rience. Nous avions l'actif pr\u00eat, mais l'ex\u00e9cution a \u00e9t\u00e9 m\u00e9diocre. Nous avons fini par r\u00e9silier le contrat. Blackroom, qui poss\u00e8de trois h\u00f4tels en activit\u00e9, a repris l'exploitation pour \u00e9viter de nouvelles pertes. Cette intervention a renforc\u00e9 leur approche : une rentabilit\u00e9 bas\u00e9e sur l'efficacit\u00e9 op\u00e9rationnelle.<\/p>\n\n\n\n
Nous avons re\u00e7u de nombreuses offres d'op\u00e9rateurs locaux. Nombre d'entre eux se concentraient exclusivement sur des canaux tels qu'Airbnb ou se comportaient davantage comme des sp\u00e9cialistes du marketing que comme des op\u00e9rateurs. Ils ne ma\u00eetrisaient pas les tenants et les aboutissants du contr\u00f4le des d\u00e9penses, de la gestion op\u00e9rationnelle quotidienne et de la prise de d\u00e9cisions critiques en mati\u00e8re de gestion. Dans plusieurs cas, les co\u00fbts fixes l'emportaient sur les gains d'efficacit\u00e9 g\u00e9n\u00e9r\u00e9s. Les int\u00e9r\u00eats des op\u00e9rateurs et des investisseurs n'\u00e9taient pas align\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Nous avons \u00e9galement envisag\u00e9 de travailler avec des marques h\u00f4teli\u00e8res traditionnelles. Mais nombre de leurs exigences en termes de normes, de structure du personnel et de co\u00fbts \u00e9taient con\u00e7ues pour des projets de plus de 100 chambres. Dans les projets de taille moyenne, comme ceux que nous avons r\u00e9alis\u00e9s dans des villes telles que Medell\u00edn, cette rigidit\u00e9 se traduit par une charge op\u00e9rationnelle et financi\u00e8re qui ne compense pas. Malgr\u00e9 cela, il existe des contextes o\u00f9 une marque mondiale a du sens : \u00e0 Medell\u00edn, nous avons d\u00e9velopp\u00e9 MAMA SHELTER avec Accor, et pour Puerto Antioquia - un d\u00e9veloppement strat\u00e9gique \u00e0 Apartad\u00f3 - nous allons de l'avant avec un projet \u00e0 grande \u00e9chelle sous la marque HAMPTON by Hilton.<\/p>\n\n\n\n
Face \u00e0 ces limites, nous avons d\u00e9cid\u00e9 de structurer un mod\u00e8le d'exploitation qui r\u00e9ponde aux besoins r\u00e9els du promoteur. Ce mod\u00e8le a \u00e9volu\u00e9 et s'est consolid\u00e9 sous le nom de Blackroom : un op\u00e9rateur h\u00f4telier qui op\u00e8re aujourd'hui de mani\u00e8re ind\u00e9pendante, sans imposer de marques, et qui travaille aussi bien avec ses propres h\u00f4tels qu'avec des projets de tiers. Son approche est claire : op\u00e9rer avec une logique d'investissement et optimiser l'utilit\u00e9 de l'actif sans le charger inutilement.<\/p>\n\n\n\n
La le\u00e7on la plus importante est la suivante : l'op\u00e9rateur h\u00f4telier n'est pas un fournisseur. Il s'agit d'une d\u00e9cision structurelle. Si elle n'est pas align\u00e9e sur la strat\u00e9gie du projet, elle ne se contente pas de limiter sa rentabilit\u00e9 : elle peut en faire une source permanente de probl\u00e8mes.<\/p>\n\n\n\n
Aujourd'hui, nous pouvons l'affirmer avec l'exp\u00e9rience des erreurs corrig\u00e9es : le choix du bon op\u00e9rateur est aussi important que le choix du bon lot ou du bon concepteur. Et l'ignorer co\u00fbte plus cher qu'il n'y para\u00eet.<\/p>\n\n\n\n
Alejandro Gonz\u00e1lez
Cofondateur de Macca Real Estate Development<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
En hoteler\u00eda, como en tantos otros sectores, las reglas cambian cuando se pasa de la teor\u00eda a la ejecuci\u00f3n. Durante diez a\u00f1os en Macca hemos desarrollado proyectos inmobiliarios en distintas l\u00edneas: vivienda, comercio, urbanismo y hoteler\u00eda. Pero solo despu\u00e9s de experimentar directamente con distintos esquemas de operaci\u00f3n entendimos que, para que un hotel sea un […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":26921,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[12],"tags":[],"class_list":["post-26920","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-negocios-inversion"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26920","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=26920"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26920\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":26922,"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26920\/revisions\/26922"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/26921"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=26920"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=26920"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/macca.com.co\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=26920"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}